Copyright © 2025 by Hilda Berit Kristoffersen

All Rights Reserved

Redaksjon: Angelo Andrea Auletta og Ole Kristian Rønningen

Omslagsdesign: Kjetil Waren Johnsen

Omslagsfoto: Hilda Berit Kristoffersen

Bilder og illustrasjoner: Der ikke annet er oppgitt under bildene eller illustrasjonene, er de forfatterens egne.

Spørsmål om innholdet kan rettes til: [email protected]

Følg forfatteren på FACEBOOK: https://h7.cl/1hJ2C

Materialet er vernet etter åndsverkloven. Uten uttrykkelig samtykke er eksemplarfremstilling bare tillatt når det er hjemlet i lov eller avtale med Kopinor.

FORORD

Jeg kjøpte min første bittelille rustico ved Comosjøen for en beskjeden sum arvepenger i 2008. Det ble en lærepenge. Ikke bare betalte jeg mye mer enn den var verdt, men jeg fikk også erfare at reglene for overtakelse ikke er de samme i Italia som i Norge. Det ble derfor to uker med beinhard jobbing, både for å få kontroll på en overgrodd hage og for å tømme huset for søppel som de forrige (italienske) eierne med den største selvfølgelighet hadde latt ligge igjen. Så, det første jeg lærte, var at dersom man ønsker å overta en bolig slik man er vant med i Norge, så må man avtale det på forhånd.

Min første bolig i Italia: Når man ble møtt med det komplette kaos, var det godt at omgivelsene var ren idyll og utsikten upåklagelig.

Det neste jeg lærte, var at når du ikke kjøper nytt, overtar du som regel boligen i den stand den er i. Så er det noe du vil ha ordnet opp i før du overtar, må du også avtale dette på forhånd.

Fordelen er at fritidsboligsalgene i Italia ikke skjer fort, slik som de ofte gjør i Norge og mange andre steder i verden, spesielt i de store byene, der man etter kjappe visninger deltar i budrunder som går på to hjul i svingene. Du har som regel god tid til å befare eiendommen du er interessert i, både en og flere ganger, med eller uten bygningseksperter (som en geometra eller en bygningsingeniør).

Du får som regel også god hjelp av boligformidleren – et ord jeg gjennomgående kommer til å bruke i denne guiden, av årsaker du senere vil lese om. I Italia kan en slik boligformidler være en såkalt eiendomsmekler, men i flertallet av eiendomstransaksjonene er de ikke det, noe du kan lese mer om her: https://h7.cl/1hJ3j

Mine personlige erfaringer samt erfaringene jeg har gjennom å ha hjulpet et hundretalls nordmenn og andre med boligspørsmål, har blant annet lært meg at det finnes svært mye feilinformasjon der ute. De har også vist meg at dersom du tenker på å kjøpe bolig i Italia, så er det en stor fordel om du har et visst kunnskapsgrunnlag før du begynner å kommunisere med en (direkte) selger eller en boligformidler. Det vil gjøre deg til en kompetent kjøper som kommer raskere til målet, uten for mange frustrasjoner og for en billigere penge.

Jeg både håper og tror at denne guiden vil gjøre deg til en kompetent kjøper.

God lesning!

Oslo/Comosjøen, januar 2026

Hilde Kristoffersen

INNLEDNING

Stadig flere ønsker å kjøpe bolig eller feriested i Italia, et fantastisk land som har mye å by på. Selv om landet har en annen kultur for boligformidling enn blant andre Norge, og lovgivningen er ulik vår på noen områder, er det likevel flere likheter enn ulikheter.

Skal du kjøpe bolig i Italia, er det først og fremst viktig å sørge for å bli skikkelig informert om disse likhetene og ulikhetene samt hvor du ønsker å kjøpe bolig og hvilken type bolig du skal ende opp med. Det er viktig å vite hvilke avgifter som må betales ved kjøp og salg av fast eiendom, hvilke løpende skatter og avgifter boligkjøpet medfører og om gevinstbeskatning for eiendommen om og når du selger. Av skattemessige hensyn må du være tydelig på om boligen du kjøper, skal være fritidsbolig eller fast bolig. Det er nemlig eiendomsskatt på førstnevnte – IMU. For å kunne ha fast bolig, må du ha bostedsadresse i Italia (altså bo der mer enn 6 måneder i året som hovedregel). Da trenger du ikke betale IMU. I tillegg bør du gjøre deg kjent med alt fra forsikring, bil/leiebil, helsevesen, elektrisitet/gass, internett, bank, banklån osv.

Å sette seg inn i alt som jeg kort har nevnt over m.m., vil spare deg for både frustrasjoner og problemer i etterkant samt kunne gjøre totalhandelen billigere for deg. 

Du er tryggest når du får hjelp av en som er godt kjent med italienske forhold. Går du i gang på egenhånd, er det fort gjort å betale for boligen til en selger som ikke har hjemmel til eiendommen, eller kjøpe en eiendom som ikke er godkjent som bolig. Det samme må du være obs på når du kjøper en tomt: Kun et fåtall av disse kan det bygges bolig på – terreno edificabile, og derfor koster de da også mye mer enn en tomt som er regulert for jordbruksformål eller friareal – terreno non edificabile. I tillegg må du sjekke grundig hva fotavtrykket er, altså hvor mange m2 du kan bygge, og om det er noen tidsbegrensninger om f.eks. byggetillatelse allerede er gitt. Byggetillatelser varer nemlig ikke evig. De varer som regel i 3 år, men de kan forlenges med ytterligere 3 år ved at man leverer inn for eksempel en variante – bruksendring – til ufficio tecnico i kommunen (plan- og bygningsetaten). Hva det er, kan du lese mer om senere i denne guiden.

Jeg har lang erfaring med å veilede både nordmenn, andre utlendinger og også italienere, om kjøp og salg av eiendom i Italia. Jeg kan også svare på mange spørsmål som italienske selgere, boligformidlere eller andre av naturlige årsaker ikke kan svare på. Jeg har selv bolig ved Comosjøen og snakker godt italiensk. Jeg har dessuten gjort meg mine egne erfaringer når det gjelder renovering av rustico, når det gjelder kjøp av leilighet i residens og kjøp av tomt, innhenting av byggetillatelse og bygging av nytt hus, som du kan lese mer om i kapittel 10. Jeg har mange års erfaring med italienske forhold og et stort kontaktnett i Italia som kommer klientene mine til gode på flere områder. 

Når jeg hjelper mine klienter, innebærer det som regel en individuell og tidkrevende oppfølging og veiledning med en rekke forhold som er knyttet til kjøp av bolig. Listen under er ikke på langt nær utfyllende, men gir en pekepinn på hva du kan forvente ila kjøpsprosessen:

• Å bestemme seg for et område som de (helst) på forhånd allerede har gjort seg kjent med. Mange faktorer bidrar til valg av område, f.eks. logistikk og hva området kan tilby – eller ikke.

• Å gjøre seg opp en formening om boligtype samt budsjett.

• Å bli grundig informert fra A til Å om kjøp og salg av bolig i Italia, samt få tilsendt ulike prospekter ut fra ovennevnte.

• Visninger, helst minimum et par (halve) dager. Under disse visningsrundene tilrettelegger jeg også for guiding iht. kundenes interesser osv., slik at når de skal bestemme seg for bolig, så er informasjonsgrunnlaget så komplett som mulig. Er du for eksempel svært glad i å sykle og/eller drive med vannsport, vil det være noen områder som skiller seg ut som de mest aktuelle. Osv. for alle andre interesseområder.

• Oppfølgingsrunde. Dersom man finner en eller flere aktuelle boliger under første visningsrunde (ikke sjelden blir det flere visningsrunder), følger en oppfølgingsrunde der kjøper som regel har mange spørsmål knyttet til de aktuelle boligene. Disse spørsmålene har ofte allerede har vært oppe i runde 3 (over), men trenger repetering.

• Budgiving – proposta d’acquisto, betaling av depositum – caparra, endelig betaling og kontraktsmøte – atto notarile, hos notar – notaio. Her skiller prosessen seg ut fra den vi er vant med i for eksempel Norge, ved at overføring av eiendom (og betalingen for den) alltid foregår hos en notar i Italia. Som vi skal komme tilbake til, gjør det prosessen trygg, god og kvalitetssikret – og det er eneste måte å foreta en gyldig handel på.

• Veiledning, eventuelt signering på fullmakt fra kjøper, under selve kontraktsmøtet.

• Hjelp til å komme i gang med en del ting, kommunale skatter og avgifter, eiendomsskatt, føring av skattemeldingen der du er fast bosatt, elektrisitet/gass, internett, spørsmål om arv, utleie, banklån o.a. De som skal pusse opp eller renovere, hjelper jeg i gang. Jeg har et stort nettverk, med fagfolk og håndverkere, som har bevist at de er til å stole på gjennom jobbene de har gjort for både mine kunder og meg gjennom en rekke år.

Det er viktig å undersøke flere muligheter og områder. Selv var jeg svært godt kjent fra Puglia i syd via Roma og områdene rundt, til Toscana og Liguria i nord, men etter 17 år ved Comosjøen angrer jeg ikke et sekund på den (veldig kjappe) avgjørelsen jeg tok om å kjøpe en rustico der. Det viste seg at for en aktiv og nysgjerrig familie med stor vennekrets, ble dette det perfekte området som har vokst på oss, med en endeløs rekke nye nærområder å utforske, på flere områder. Andre finner drømmestedene sine i nærheten av en strand i Liguria eller i Puglia, mens noen foretrekker det langsomme livet på en eviggrønn ås i Toscana eller under en vinranke i Piemonte. Så er det noen som foretrekker storbylivet, enten det er på Sicilia – eller midt i Roma by. Osv.

Toscanas fortryllende landskap – for mange er dette den ultimate Italia-drømmen (Enrico Pighetti, Wikimedia Commons).

Poenget er at du må velge. Og det er ikke lett å velge blant alle de nydelige stedene du finner i Italia. Det er jo ikke bare verdens vakreste land; det er også regnet for å være det mest varierte, på alle mulige måter, noe som er lett å forstå når man ser på geografi, historie osv. Jeg anbefaler dere å ta en titt på denne YouTube-videoen med Eataly-grunder Oscar Farinetti: https://h7.cl/1hJ4b

Når du er i prosess med å bestemme deg for hvor og hva du skal kjøpe, er det viktig å huske på at du kan leie ut, eller selge – om du skulle ønske forandring. Noen vegrer seg nemlig for å «hoppe i det», og blir gående i årevis og drømme. Husk at det å kjøpe bolig i Italia ikke er mer endelig enn det er der du bor fast. Man kan alltids selge om man ikke skulle trives så godt som man trodde, eller etter noen år finner et sted man ønsker seg mer. Kanskje ønsker man også å oppskalere eller nedskalere, for så å s...